Vorsicht bei Zeitmietverträgen – Schriftformerfordernis für Anpassung einer Indexmiete

Häufig ist die Wertsicherung der Miete in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit so gestaltet, dass bei einer bestimmten Veränderung des Verbraucherpreisindex eine – der Höhe nach noch zu vereinbarende – Anpassung der Miete verlangt werden kann. In diesem Fall muss nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) die entsprechende Mietanpassung unbedingt schriftlich vereinbart werden, ansonsten ist der Mietvertrag ordentlich kündbar, also noch vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Festmietzeit.

Im entschiedenen Fall bestand zwischen den Parteien ein gewerbliches Mietverhältnis mit mehrjähriger Festlaufzeit. Der Mietvertrag sah vor, dass jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex in Deutschland gegenüber dem Stand bei Vertragsschluss oder der letzten Mietänderung um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Der Vermieter hatte den Mieter nach eingetretener Indexveränderung um eine Mietanpassung gebeten. Der Mieter kam dieser Bitte nach und zahlte die angepasste Miete, ohne dass die Vereinbarung schriftlich festgehalten wurde. Später kündigte der Mieter das Mietverhältnis weit vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer.

Der BGH bejahte die Wirksamkeit der Kündigung aus folgenden Gründen:

Der Mieter konnte den Vertrag wegen eines Schriftformmangels vorzeitig kündigen. Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, unterliegt er den gesetzlichen Schriftformerfordernissen des § 550 BGB. Hiernach sind alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich zu vereinbaren. Dies gilt sowohl für den ursprünglichen Mietvertrag als auch für alle nachträglichen Vertragsänderungen. Die Höhe der Miete gehört grundsätzlich zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, deren Neuregelung muss daher regelmäßig schriftlich erfolgen.

Im entschiedenen Fall war die Wertsicherung der Miete zwar an den Veränderungen des Verbraucherpreisindex orientiert. Anders als vielfach üblich, erfolgte Sie hier aber nicht automatisch entsprechend der Höhe der Indexveränderung. Vielmehr war vereinbart, dass sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall auf eine neue Miethöhe einigen müssen. Eine solche neue Vereinbarung unterliegt dem gesetzlichen Schriftformerfordernis, das die Vertragsparteien hier aber nicht eingehalten hatten. Vielmehr kam die Einigung schlüssig dadurch zustande, dass der Mieter die vom Vermieter erbetene Mieterhöhung anstandslos bezahlt hatte. Damit war das Schriftformerfordernis verletzt.

Gesetzliche Rechtsfolge des Schriftformverstoßes war, dass die ursprünglich vereinbarte Festlaufzeit aufgehoben war und das Mietverhältnis fortan als unbefristet galt. Konsequenz war, dass der Mietvertrag vorzeitig mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden konnte. Hier hat also erneut die „Schriftformfalle“ zugeschlagen in einer Situation, die in der Praxis sehr oft anzutreffen ist.

Wichtig ist, dass neben der dargestellten konkludenten Vertragsänderung auch eine mündliche oder eine sogar durch Briefwechsel oder E-Mail dokumentierte Vertragsänderung ebenfalls nicht ausreichend ist. Es bedarf unbedingt eines entsprechenden, von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Nachtrags zum Mietvertrag. Für manche Mietvertragsparteien ist das dargestellte Vorgehen gar eine willkommene Möglichkeit, sich von einem unliebsam gewordenen Mietverhältnis vorzeitig zu lösen. Da der BGH jüngst auch noch die bis dato üblichen „Schriftformheilungsklauseln“ in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat, sind die Schriftformerfordernisse bei Änderung wesentlicher Vertragsbestandsteile mit größter Sorgfalt zu beachten. Im Zweifel ist vorher unbedingt anwaltlicher Rat einzuholen.

Stephan Fröhle
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
Wirtschaftsmediator (IHK)

Dieser Artikel erschien zuerst im Eichstätter Journal. Den Originalartikel können Sie hier abrufen.